博鱼体育app官网下载专题|郑州客户地图:谁在郑州买房?
发布时间:2022-09-03 23:37:30

  今年以来在房地产低迷的大环境下,郑州楼市尤为不平静,3月郑州成为首个全面救市的二线城市,但救市效果昙花一现,7月因在售楼盘大面积停工,郑州又成为了业主停贷项目最多的城市。当下的郑州谁还有买房需求?市场的潜在购房需求在哪里?潜在客户需要什么样的产品?带着这些疑问,我们展开郑州客户地图研究。

  3月1日,郑州出台“救市”新政,成为新年以来首个下场“救市”的二线条新政从需求端和供给端双管齐下,提振市场信心。尤其值得一提的是在需求端,一举松绑了限购、限贷,还重启货币化安置,全方位激发购房需求。

  但是,从市场反映来看收效甚微,郑州住宅库存持续处于高位,去化乏力的现象愈演愈烈。CRIC数据显示,郑州新房狭义库存规模近一年一直在1000万平方米以上,消化周期从年初的15个月一路走高至当前的近18个月。

  市场低迷的背后是郑州住宅项目严重的烂尾问题。据CRIC统计,截至2021年末,郑州涉及停工、延期等的待交付问题项目有274个,涉及25249套住房,数量位居重点二线城市前列,绿地城、锦艺四季城、名门翠园等长期烂尾项目多次引发维权事件。

  大量的烂尾项目也直接导致郑州成为7月“停贷潮”的重灾区。据CRIC监测数据,截至7月中旬,郑州“强制停贷”项目个数26个,位列全国城市榜首,占全国“强制停贷”项目总量的25%,而紧随其后面临停贷风险的武汉和长沙分别是7个和5个楼盘。

  综上所述,郑州楼市库存高企,停工停贷问题严峻,在这样的背景之下,郑州仍然还坚持在看房买房第一线的客户是谁?他们偏爱什么样的产品?

  我们通过比对CRIC客户数据库和郑州城市栅格地图数据库,挖掘郑州在当前市场上的购房客户画像,发现在购房风险集聚的当下,仍旧愿意买房的客户是一群高学历、正值事业飞速成长期的已婚青壮年男士。

  他们有的人刚刚迈入婚姻的殿堂,需要为小家庭购置婚房开启新的人生旅程;有的人被高补贴的人才政策吸引,逃离北上广深,举家搬入郑州,需要首置安家。

  近几年来郑州的人才引进力度大,购房补贴、生活补贴、放松限购多管齐下;2020年实施“黄河人才计划”,首次购房补贴最高可达300万。在真金白银的诚意下,郑州的城市吸引力有所提升,在全省人口流出的大背景下,郑州2021年常住人口新增12.5万人,剔除人口自然增加因素,新增7.7万人常住郑州。

  伴随着人才的到来,郑州的整体学历水平也在不断的抬升,53%的常住居民为本科及以上学历。他们的购房意愿高,达到1.42。高学历在经济大环境不好的当下,意味着更多的就业机会,更不容易受影响的薪资结构和更抗风险的持久性购买力。

  即将毕业的大学生们和享有政策补贴的高端人才们,是当前郑州楼市的支柱型力量。

  在全国结婚“缺席”的状态下,河南省的结婚氛围相对浓郁。尽管从2012年起,郑州的结婚人数逐年降低、离婚人数逐年升高,但是,郑州的已婚人口占比仍然达到了56%。

  我们通过比对未婚人士和已婚家庭的购房意愿(TGI)可知,在当前市场状态下,未婚人士的购房意愿仅为0.27,而此时已婚家庭的购房意愿高达1.58。这说明在不确定性加剧的市场之下,单身人士的观望情绪更重,他们不介意等待,灵活性更强,在房价下行时期对于“被房绑定”的生活十分排斥,买房决策并不能给他们带来安全感,反而在拉低生活品质的同时,还要冒着收入下降导致的“断供”风险。

  而对于已婚家庭而言,购房和换房的需求有着清晰的时间节点。无论是新婚婚房的购置需求、小孩成长过程中的多房间需求和子女教育的学区房需求,都随着社会时钟拉响警报。因而即便在市场下行的当下,家庭的购房和置换需求也难以递延,他们的观望情绪容易被降价等实质性让利手段所打消。

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  我们通过七普数据可知,郑州共有1260万常住人口,其中,男性为646.72万,占51%;女性为613.34万,占49%。而对潜在购房者性别进行分析发现,男性占比59%,购房意愿也达到1.08,明显可以看出在当前市场状态下,男性的购房意愿比女性较高。

  这主要源于男性买房的目的集中在婚房、分户和学区等实用性之上;婚房分户的购房迫切度达到125.13,而女性的婚房购房迫切度仅有75.41。

  而当今女性购房,多是为了增加安全感,有房在手给予她们更多的心理层面和财务层面的底气。基于这样的心理,在停工楼盘增多博鱼体育app官网下载,断贷潮出现的情况下,女性的购房需求天然的被抑制。

  在疫情冲击的三年里,教培、互联网、地产和最近的金融行业接连面临裁员潮和降薪潮,更别提广大个体户和小微企业的举步维艰。创业者“手停口停”但机会寥寥,私企职工亦担心降薪裁员失掉饭碗,连曾经理想之地的大厂都频频传出“毕业大典”。

  从购房意愿中我们也可看出,本处于事业成就期的36-45岁人士,当前购房意愿极低,仅为0.39。一方面,他们面对着“35岁即失业”的达摩克利斯之剑,持有现金在手,保有现金流专题新闻,比买房或换房的“背债”之旅强。另一方面,36-45岁的潜在客户大多数已拥有了至少一套房,且小孩大部分已进入初高中阶段,他们拥有递延需求的底气。

  初入职场的95后和仍在学生阶段的00后,在父母财力支持的情况下,购房意愿不低,达到1.18;购买人生首套房的独立需求依旧占主导,“早买早享受”是他们抵抗市场下行“购房亏损”的情感支撑。

  而当前最大的购房主力军是25-35岁的9085后,他们多已褪去职场小白称号,成为职场中的中坚力量,存有一定积蓄,处在结婚进行中,或初为父母;他们需求迫切且购买力可期,购房意愿最高,达到1.27。

  5、郑州的高“含车量”需要高车位配比支持;但是刚性置业客户偏好先买房后买车

  近几年郑州机动车数量一直处于猛增的状态,截至2022年3月底,郑州市区机动车保有量达512万辆;停车难、主城区停车更难等问题越加严重。“出门找车位,回家抢车位”成为部分老小区的新常态。

  与此同时,我们通过CRIC城市栅格地图统计发现,郑州82%的潜在购房者都是有车一族;他们的购房意愿不高,仅为0.8;这与市场下行期投资性购房需求退潮,刚性置业客户为主的表现不谋而合。

  而郑州的没车人群占比18%,他们的购房意愿高达1.91。这也说明,潜在客户在大物件购置上遵循“先买房,再买车”的决策逻辑。“买房为投资,买车是消费”的金钱观念深入人心,便利的轨交和“停车难”的问题也为该理念提供了生长土壤。

  基于高意向客户的基础特征画像,我们进一步深入郑州各板块,去发掘这些活跃置业客户更集中于郑州哪些板块?以及这些板块有着怎样的板块属性和聚集着哪类细分客群?

  首先,我们通过年龄、学历、性别、家庭结构和置业目的五个维度,综合得出各板块的高意向客户聚集度。发现碧沙岗板块、中心区板块和CBD板块的活跃置业客户聚集度较高。

  2、CBD、高铁和国贸板块是郑州当前的产业高地板块,活跃置业人群可持续性强

  其次,为了衡量板块活跃置业人群的可持续性,我们需要引入职住比这个指标,高职住比往往代表着板块内具有强有力的产业支撑,能稳定且持续地对人口形成吸附力,为活跃客户置业提供购买力支撑。反之,低职住比意味着板块内就业机会少,以居住人口为主,遭遇市场下行期时活跃购房客户稳定性较弱。

  从职住比来看,排名前三的CBD板块、高铁板块和国贸板块毫无疑问是郑州当前的产业高地博鱼体育app官网下载。

  最后,板块内常住人口规模也是不容忽视的活跃置业客户衡量指标,再高的活跃人口聚集度,如果没有上规模的常住人口支撑,对市场成交的贡献和作用也微乎其微。

  截至2022年二季度,在郑州的30个板块中,中心区板块、高铁板块、航海路板块和碧沙岗板块聚集了最多的居住人口,四个板块内的居住人口几乎占到郑州市全市居住人口的一半。

  综合以上三个维度,我们对郑州各板块的客户综合支撑实力做出评价。高铁板块、碧沙岗板块和中心区板块在活跃客户聚集度、职住比和常住人口规模三个维度上表现出较强的客户综合支撑实力。

  接着,我们对活跃客户聚集度较高、人口规模较大的碧沙岗板块、中心区板块和高职住比的高铁板块深入分析,进一步研究板块内细分客户画像和产品需求。其中中心区板块和碧沙岗板块同做为老城区,板块特征表现出诸多相似性。

  3、居民收入受疫情反复和行业下行影响大,刚性置业客户购房外溢至外围周边板块(略)

  5、 郑州的高“含车量”需要高车位配比支持;但是刚性置业客户偏好先买房后买车

  2、 CBD、高铁和国贸板块是郑州当前的产业高地板块,活跃置业人群可持续性强

  一、碧沙岗和中心区板块:公职有娃家庭,改善需求萌芽,外溢周边板块1、 老城区,人口密度高,高意向人群聚集

  3、 居民收入受疫情反复和行业下行影响大,刚性置业客户购房外溢至外围周边板块