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　　今年以来在房地产低迷的大环境下，郑州楼市尤为不平静，3月郑州成为首个全面救市的二线城市，但救市效果昙花一现，7月因在售楼盘大面积停工，郑州又成为了业主停贷项目最多的城市。当下的郑州谁还有买房需求？市场的潜在购房需求在哪里？潜在客户需要什么样的产品？带着这些疑问，我们展开郑州客户地图研究。

　　3月1日，郑州出台“救市”新政，成为新年以来首个下场“救市”的二线条新政从需求端和供给端双管齐下，提振市场信心。尤其值得一提的是在需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，全方位激发购房需求。

　　但是，从市场反映来看收效甚微，郑州住宅库存持续处于高位，去化乏力的现象愈演愈烈。CRIC数据显示，郑州新房狭义库存规模近一年一直在1000万平方米以上，消化周期从年初的15个月一路走高至当前的近18个月。

　　市场低迷的背后是郑州住宅项目严重的烂尾问题。据CRIC统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期等的待交付问题项目有274个，涉及25249套住房，数量位居重点二线城市前列，绿地城、锦艺四季城、名门翠园等长期烂尾项目多次引发维权事件。

　　大量的烂尾项目也直接导致郑州成为7月“停贷潮”的重灾区。据CRIC监测数据，截至7月中旬，郑州“强制停贷”项目个数26个，位列全国城市榜首，占全国“强制停贷”项目总量的25%，而紧随其后面临停贷风险的武汉和长沙分别是7个和5个楼盘。

　　综上所述，郑州楼市库存高企，停工停贷问题严峻，在这样的背景之下，郑州仍然还坚持在看房买房第一线的客户是谁？他们偏爱什么样的产品？

　　我们通过比对CRIC客户数据库和郑州城市栅格地图数据库，挖掘郑州在当前市场上的购房客户画像，发现在购房风险集聚的当下，仍旧愿意买房的客户是一群高学历、正值事业飞速成长期的已婚青壮年男士。

　　他们有的人刚刚迈入婚姻的殿堂，需要为小家庭购置婚房开启新的人生旅程；有的人被高补贴的人才政策吸引，逃离北上广深，举家搬入郑州，需要首置安家。

　　近几年来郑州的人才引进力度大，购房补贴、生活补贴、放松限购多管齐下；2020年实施“黄河人才计划”，首次购房补贴最高可达300万。在真金白银的诚意下，郑州的城市吸引力有所提升，在全省人口流出的大背景下，郑州2021年常住人口新增12.5万人，剔除人口自然增加因素，新增7.7万人常住郑州。

　　伴随着人才的到来，郑州的整体学历水平也在不断的抬升，53%的常住居民为本科及以上学历。他们的购房意愿高，达到1.42。高学历在经济大环境不好的当下，意味着更多的就业机会，更不容易受影响的薪资结构和更抗风险的持久性购买力。

　　即将毕业的大学生们和享有政策补贴的高端人才们，是当前郑州楼市的支柱型力量。

　　在全国结婚“缺席”的状态下，河南省的结婚氛围相对浓郁。尽管从2012年起，郑州的结婚人数逐年降低、离婚人数逐年升高，但是，郑州的已婚人口占比仍然达到了56%。

　　我们通过比对未婚人士和已婚家庭的购房意愿（TGI）可知，在当前市场状态下，未婚人士的购房意愿仅为0.27，而此时已婚家庭的购房意愿高达1.58。这说明在不确定性加剧的市场之下，单身人士的观望情绪更重，他们不介意等待，灵活性更强，在房价下行时期对于“被房绑定”的生活十分排斥，买房决策并不能给他们带来安全感，反而在拉低生活品质的同时，还要冒着收入下降导致的“断供”风险。

　　而对于已婚家庭而言，购房和换房的需求有着清晰的时间节点。无论是新婚婚房的购置需求、小孩成长过程中的多房间需求和子女教育的学区房需求，都随着社会时钟拉响警报。因而即便在市场下行的当下，家庭的购房和置换需求也难以递延，他们的观望情绪容易被降价等实质性让利手段所打消。

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　　我们通过七普数据可知，郑州共有1260万常住人口，其中，男性为646.72万，占51%；女性为613.34万，占49%。而对潜在购房者性别进行分析发现，男性占比59%，购房意愿也达到1.08，明显可以看出在当前市场状态下，男性的购房意愿比女性较高。

　　这主要源于男性买房的目的集中在婚房、分户和学区等实用性之上；婚房分户的购房迫切度达到125.13，而女性的婚房购房迫切度仅有75.41。

　　而当今女性购房，多是为了增加安全感，有房在手给予她们更多的心理层面和财务层面的底气。基于这样的心理，在停工楼盘增多博鱼体育app官网下载，断贷潮出现的情况下，女性的购房需求天然的被抑制。

　　在疫情冲击的三年里，教培、互联网、地产和最近的金融行业接连面临裁员潮和降薪潮，更别提广大个体户和小微企业的举步维艰。创业者“手停口停”但机会寥寥，私企职工亦担心降薪裁员失掉饭碗，连曾经理想之地的大厂都频频传出“毕业大典”。

　　从购房意愿中我们也可看出，本处于事业成就期的36-45岁人士，当前购房意愿极低，仅为0.39。一方面，他们面对着“35岁即失业”的达摩克利斯之剑，持有现金在手，保有现金流专题新闻，比买房或换房的“背债”之旅强。另一方面，36-45岁的潜在客户大多数已拥有了至少一套房，且小孩大部分已进入初高中阶段，他们拥有递延需求的底气。

　　初入职场的95后和仍在学生阶段的00后，在父母财力支持的情况下，购房意愿不低，达到1.18；购买人生首套房的独立需求依旧占主导，“早买早享受”是他们抵抗市场下行“购房亏损”的情感支撑。

　　而当前最大的购房主力军是25-35岁的9085后，他们多已褪去职场小白称号，成为职场中的中坚力量，存有一定积蓄，处在结婚进行中，或初为父母；他们需求迫切且购买力可期，购房意愿最高，达到1.27。

　　5、郑州的高“含车量”需要高车位配比支持；但是刚性置业客户偏好先买房后买车

　　近几年郑州机动车数量一直处于猛增的状态，截至2022年3月底，郑州市区机动车保有量达512万辆；停车难、主城区停车更难等问题越加严重。“出门找车位，回家抢车位”成为部分老小区的新常态。

　　与此同时，我们通过CRIC城市栅格地图统计发现，郑州82%的潜在购房者都是有车一族；他们的购房意愿不高，仅为0.8；这与市场下行期投资性购房需求退潮，刚性置业客户为主的表现不谋而合。

　　而郑州的没车人群占比18%，他们的购房意愿高达1.91。这也说明，潜在客户在大物件购置上遵循“先买房，再买车”的决策逻辑。“买房为投资，买车是消费”的金钱观念深入人心，便利的轨交和“停车难”的问题也为该理念提供了生长土壤。

　　基于高意向客户的基础特征画像，我们进一步深入郑州各板块，去发掘这些活跃置业客户更集中于郑州哪些板块？以及这些板块有着怎样的板块属性和聚集着哪类细分客群？

　　首先，我们通过年龄、学历、性别、家庭结构和置业目的五个维度，综合得出各板块的高意向客户聚集度。发现碧沙岗板块、中心区板块和CBD板块的活跃置业客户聚集度较高。

　　2、CBD、高铁和国贸板块是郑州当前的产业高地板块，活跃置业人群可持续性强

　　其次，为了衡量板块活跃置业人群的可持续性，我们需要引入职住比这个指标，高职住比往往代表着板块内具有强有力的产业支撑，能稳定且持续地对人口形成吸附力，为活跃客户置业提供购买力支撑。反之，低职住比意味着板块内就业机会少，以居住人口为主，遭遇市场下行期时活跃购房客户稳定性较弱。

　　从职住比来看，排名前三的CBD板块、高铁板块和国贸板块毫无疑问是郑州当前的产业高地博鱼体育app官网下载。

　　最后，板块内常住人口规模也是不容忽视的活跃置业客户衡量指标，再高的活跃人口聚集度，如果没有上规模的常住人口支撑，对市场成交的贡献和作用也微乎其微。

　　截至2022年二季度，在郑州的30个板块中，中心区板块、高铁板块、航海路板块和碧沙岗板块聚集了最多的居住人口，四个板块内的居住人口几乎占到郑州市全市居住人口的一半。

　　综合以上三个维度，我们对郑州各板块的客户综合支撑实力做出评价。高铁板块、碧沙岗板块和中心区板块在活跃客户聚集度、职住比和常住人口规模三个维度上表现出较强的客户综合支撑实力。

　　接着，我们对活跃客户聚集度较高、人口规模较大的碧沙岗板块、中心区板块和高职住比的高铁板块深入分析，进一步研究板块内细分客户画像和产品需求。其中中心区板块和碧沙岗板块同做为老城区，板块特征表现出诸多相似性。

　　3、居民收入受疫情反复和行业下行影响大，刚性置业客户购房外溢至外围周边板块（略）

　　5、 郑州的高“含车量”需要高车位配比支持；但是刚性置业客户偏好先买房后买车

　　2、 CBD、高铁和国贸板块是郑州当前的产业高地板块，活跃置业人群可持续性强

　　一、碧沙岗和中心区板块：公职有娃家庭，改善需求萌芽，外溢周边板块1、 老城区，人口密度高，高意向人群聚集

　　3、 居民收入受疫情反复和行业下行影响大，刚性置业客户购房外溢至外围周边板块