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　　房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”，在列支与归集中一直是企业与税务部门都关注的焦点，由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异，致使企业在归集上人为操控的因素较多。

　　今天就和大家解析一下，房地产开发企业“开发间接费”税前归集的难点，希望能够对你有所帮助。

　　开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（国税发[2009]31号）

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　　开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（财法字[1995]6号）

　　（一）“开发间接费用”属于开发土地和新建房及配套设施的“成本”，在开发土地和新建房及配套设施的成本中列支，土地增值税清算中可以享受20%的加计扣除；

　　（二）“销售费用、管理费用、财务费用”属于开发土地和新建房及配套设施的“费用”， 在开发土地和新建房及配套设施的费用中列支，土地增值税清算中不能享受20%的加计扣除

　　（三）“销售费用、管理费用”在土地增值税清算中，不得超过开发土地和新建房及配套设施的“成本”的5%以内计算扣除；

　　（四）“财务费用”中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　（五）“财务费用”中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的博鱼体育app官网下载，“销售费用、管理费用、财务费用”开发费用按开发土地和新建房及配套设施的“成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　该项费用是直接从事项目开发管理的人员与部门产生的工资薪金、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、招待费、通讯费、差旅费、保安服务费、职工教育经费等费用。

　　该项费用是所开发项目直接发生的工程监理费、预结算编制审核费、工程质量监督费、安全监督费公司新闻、工程保险费、合同外奖励等间接费用。

　　周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。

　　该项费用是所开发项目直接发生的广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修装饰费、样板间费用等间接费用。

　　资本化借款费用包括：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额博鱼体育app官网下载。其中，因借款而发生的辅助费用还包括手续费等。

　　未出售的房子产权归开发商所有，物业公司进驻后，需要产权人缴纳物业管理费，开发商作为未售房屋的产权人，就该部分承担的物业管理费，以及针对配套设施不完善，需要给物业公司支付的一部分补贴费用。

　　（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

　　（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

　　土地增值税与企业所得税对于房地产企业来说是两个税负较高的税种,也存在着一定的税收筹划的空间,因为土地增税中的开发成本有按30%加计扣除的规定,而企业所得税前是据实扣除,所以在前期筹划时往往会加大开发间接费的列支,那么问题来了,开发间接费真的越多越好吗?

　　1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　2.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十六条的规定：审核开发间接费用时应当重点关注是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

　　3.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第二十七条规定：开发间接费，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

　　1.列支范围：一般计入开发间接费的仅为工程部人员发生的费用，其它部门如前期、预算等部门的费用不得列支，且并不是工程部发生的所有的费用都可以在开发间接费用中列支,例如人员社保费用、差旅费、工会经费、教育经费等均不在列支范围。

　　2.列支期间：允许计入开发间接费用的只是工程部人员在建设期以内发生的费用，实务中对于该期间的规定各地执行不一，一般会以工程规划证开工日期至工程竣工验收备案为止的期间界定为主要建设期。

　　实务中，就石家庄而言，在进行土地增值税清算时，需将申报资料录入土地增值税清算系统，该系统会根据土地增值税相关政策文件规定，将正列举之外的费用提出疑点，对于开发间接费正列举之外的费用及主要建设期以外的费用税务工作人员会着重分析、审核。

　　单从税收筹划的角度来说，理论上加大开发间接费的列支对土地增值税是有利的，可适当降低土增税的税负，但需在合情合理的范围内按税收相关政策列支，实务中开发间接费的预警值为45元/平方米，占开发成本的比例为2%，如果人为的把本该计入期间费用的支出调入开发间接费，不仅土地增值税清算时不得税前扣除，也未抵减当年企业所得税，这样看来实在是得不偿失，所以建议企业还是应按费用的实际发生部门划分清楚，真实列支。不要为了片面追求降低土地增值税的税负而承担不必要的风险。

　　房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”，在列支与归集中一直是企业与税务部门都关注的焦点

　　由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异，也导致了在项目实操层面认为控制的因素较大

　　“开发间接费”像一个可以包罗万象的收纳箱，貌似所有的成本费用都可以在它这里被消化吸收

　　但作为开发成本的明细科目，由于其土地增值税清算时可以享受加计扣除的优惠政策，因此一般也就成为税务机关关注的重点

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